天弘忧配深圳涉宅用地供应同比增长116%，京沪杭上演“抢地大戏”

　　文|时代财经梁争誉天弘忧配

　　年中将至，深圳供地提速。

　　最近一个月，深圳土地市场动作频频——三宗宅地正在挂牌，将于6月中、6月末及7月初出让；一宗涉宅用地完成调规，预计近期挂牌出让；一宗宅地处于预公告状态，将在未来三个月内发布出让公告。

　　根据中指研究院统计，截至目前，今年深圳新增涉宅用地供应总规划建筑面积约46.8万平方米，同比大幅增长116%，已达2024年全年宅地供应量的47%。

　　值得注意的是，深圳今年新增涉宅用地大多位于所属区域的核心板块，已于1月成交的G01045-0200地块在大运板块，是龙岗区的核心区域；将于6月27日出让的A509-0074地块所属的光明区光明街道，系光明区中心区；预公告的T201-0232地块，处于前海合作区桂湾片区，可同时享受前海与宝安中心区的配套。

　　这与全国土地市场“缩量提质”的整体趋势不谋而合。

　　克而瑞的报告指出，面对行业库存压力，地方政府供地策略呈现两大特征：一是总量持续收缩，2025年宅地供应计划同比下降20%；二是结构优化加速，核心城市通过降低容积率、聚焦优质地块实现缩量提质。

　　这一策略的落地效果已经开始显现。

　　克而瑞统计数据显示，今年一季度，全国土地年化交易量较2020年高点下降已经超过六成，土地成交建面是商品房成交量的58%，月度土地溢价率时隔44个月重回10%以上，京沪杭蓉等地频现总价超50亿元、溢价率超100%的抢地现象。

　　“土拍热度指标的率先反弹，反映了房企对确定性投资机会的青睐，也是稳市场政策迎来积极成效、加快构建行业发展新模式的体现”，克而瑞表示。

　　深圳“补货”宅地供应

　　深圳即将出让的宅地，多是优质地块，其中不乏“压箱底”靓地。

　　据深圳公共资源交易中心，截至目前，深圳共有三宗宅地处于挂牌状态，包括龙华区民治街道A817-0619、光明区光明街道A509-0074、龙华区民治街道A802-0309天弘忧配，土地面积合计约6.77万平方米，建筑面积约19.68万平方米，挂牌起始价合计45.05亿元。

　　三宗地在地段、价格、市场等方面均有明显优势。

　　A817-0619地块位于红山-上塘板块，周边居住氛围成熟，有华南首家Costco等商业配套。A509-0074位于光明中心区，距离地铁6号线标志性站点光明大街站约1公里。A802-0309地块位于龙华新区大道与金龙路交汇处东南侧，毗邻地铁4号线民乐站，可快速抵达福田CBD。

　　从起始总价来看，三宗地块规模较小，总价在8.27亿元至19.94亿元之间，房企参与竞拍所需资金相对可控。从单价来看，三宗地的起始楼面价与市场成交价相比，具有一定利润空间。以A817-0619地块为例，这宗地块起始楼面价约3.04万元/平方米，周边在售商品房项目联发臻著雅居、深业颐樾府4月的网签均价超过7万元/平方米。

　　地块周边商品房销售情况尚属乐观。

　　根据中指研究院监测，A802-0309地块所在的民治板块5月成交均价约62900元/平方米，板块内热销项目包括“日光盘”中建壹品·湖北文旅·鹏宸云筑、新规项目中洲迎玺花园等，整体市场关注度较高。

　　“A802-0309地块地理位置优越，地块容积率仅2.8，在周边近年出让地块中相对较低，地块整体素质好，且周边新房项目流速较快，亟待补充库存。”中指研究院华南分院认为，本次推出楼面均价相对合理，预计将受到不少房企的关注，有望以一定的溢价率成交。

　　值得注意的是，除了货架上的三宗宅地，深圳还将继续“补货”。

　　4月底中止出让的宝中黄金靓地A002-0060地块已于5月底完成规划调整，容积率从5.7调整为3.7，主导功能由“商业服务业、居住”调整为“居住、商业服务业”，商业建面从13.75万平方米大幅下降至约3万平方米，将重新“上架”出让。

　　深圳市规划和自然资源局发布的《1宗拟出让居住用地项目清单》还释出一宗位于前海桂湾的宅地，用地面积0.83公顷，将在未来三个月内发布出让公告。前海桂湾最新的宅地供应可以追溯至2021年，涉及深业云海湾、天健悦桂府项目地块，网签均价分别为9.1万元/平方米、12万元/平方米。

　　另外，根据《深圳市2025年度建设用地供应计划》，2025年度深圳计划供应建设用地1060公顷，其中居住用地100公顷，包括商品住房用地60公顷、保障性住房用地40公顷。

　　中指研究院认为，自2024年“926”政治局会议后，深圳房地产市场在支持类政策催化下持续修复，多个新开盘项目实现“日光”，市场“筑底企稳”预期较强。新房市场的修复也带动土地市场回暖，在市场环境改善之际加快供地节奏，是相对合理的操作。

　　土地溢价率重返10%以上

　　去年四季度以来，商品房市场明显修复，带动土地市场同步升温，核心市场高热的态势延续至今，但整体仍呈现分化趋势。

　　市场冷热不均，地方政府供地策略因此做出相应调整。

　　根据克而瑞获取的351个城市供地计划数据，2025年各能级城市住宅用地计划供应量同比下降20%，降幅较2024年进一步扩大2个百分点。二线城市降幅最大，同比下降31%；一线城市其次，下降22%；三四线降幅最低，下降14%。

　　一线城市中，北京、上海宅地计划供应量均分别同比下降33%和40%，主要因为减少保障类住宅用地供应；广州宅地供应计划上升21%，主要由于保障类住宅用地供应增长达到207万平方米，同比增长120%。

　　一线城市宅地供应缩量提质，带动土拍市场火热。

　　上海蛇年首拍的虹口瑞虹新城地块，位于内环内，周边交通便利，配套成熟，新房供应极少，由中国金茂、庆隆联合体竞得，成交价89.64亿元，成交楼面价117474元/平方米，溢价率38%，刷新上海实行“双高双竞”政策以来的总价纪录。

　　其他热点城市如杭州、成都的土拍，也在频繁创造热搜。由于绿城中国、滨江集团等房企强势举牌，杭州主城区优质地块如西湖三墩、拱墅东新等，溢价率均超40%。招商蛇口、建发房产则接连在成都刷新地价纪录。

　　库存压力较大的三四线城市主动出清，超半数城市宅地预供地规模腰斩，部分城市已暂停土地供应。根据克而瑞监测，桂林永福县、阳朔县，池州石台县、阿拉善左旗等，2025年住宅用地供应计划均为0。

　　土拍热度回升，2025年初土地溢价率也时隔44个月重返10%以上。克而瑞指出，不同于上一轮周期由三四线主导的热度外溢模式，本轮回暖更多的是基于投资预期的修复。一方面，一系列稳市场新政释放一二线城市积压的置业需求，一二线城市土拍平均溢价率达到20%，远高于三四线城市；另一方面，土拍热度理性传导，在京沪杭蓉等保持热度的同时，宁波、济南、沈阳、武汉等城市亦出现局部高热。

　　在企业端，房企拿地依然聚焦“确定性”。

　　中指研究院强调，重点企业拿地主要集中北京、杭州、上海、成都等核心城市。“这种结果折射出当前土地市场的核心逻辑，地块属性决定热度分化，资金向收益确定性高和现金流回笼快的项目倾斜。”